질의응답

안녕하세요. 부동산변호사 법무법인 지름길입니다.

건설·공사 계약에서 가장 빈번하게 발생하는 법적 분쟁 중 하나가 공사대금 미지급, 하자보수비용 청구, 추가 공사대금 청구, 물품대금소송입니다.
공사가 완료되었음에도 불구하고 발주처(건축주, 시행사)가 공사대금을 지급하지 않거나, 시공업체가 추가로 발생한 공사비를 청구해야 하는 상황이라면 계약서 검토 및 법적 절차를 통해 강력하게 대응하는 것이 중요합니다.

이번 답변에서는 공사대금 미지급 문제 해결 방법, 하자보수비용 청구 절차, 추가 공사대금 청구 요건 등을 상세히 설명해드리겠습니다.

1. 공사대금 미지급 대응 방법
공사를 완료했음에도 불구하고 발주처가 공사대금을 지급하지 않는다면, 법적 조치를 통해 강제 집행이 가능합니다.

◈ 공사대금 미지급 발생 원인
☞ 발주처(건축주)가 재정적 문제로 지급을 거부하는 경우
☞ 공사 진행 중 계약 변경이나 추가 공사가 발생하여 대금 지급이 지연되는 경우
☞ 계약서에 정한 기성금(중간 지급금) 지급 기한을 어기는 경우
☞ 시공업체의 일부 하자를 이유로 지급을 미루는 경우

◈ 공사대금 미지급 해결 절차
① 내용증명 발송 (1차적 대응)
- 발주처에 공사대금 지급을 촉구하는 내용증명을 보내는 것이 첫 번째 단계입니다.
- 공사 완료 사실, 대금 지급 기한, 연체 이자 발생 여부 등을 명시해야 합니다.

내용증명 예시:
> "귀사는 공사대금 ○○원을 기한 내 지급하기로 계약하였으나, 현재까지 지급이 이루어지지 않았습니다. 기한 내 지급이 없을 경우, 법적 대응을 진행할 예정입니다."

Tip:
- 계약서 및 기성고 확인서를 첨부하면 증거로서 강력한 효력이 발생합니다.
- 발주처가 지급을 거부할 경우, 법적 소송을 대비하여 모든 의사소통 내역을 문서로 남기는 것이 중요합니다.

② 공사대금 지급 명령 신청 (신속한 해결 가능)
☞ 공사대금 지급 명령이란?
- 발주처가 명확한 이유 없이 대금 지급을 거부하는 경우, 법원에 지급명령을 신청할 수 있습니다.
- 일반 소송보다 신속하게(1~2개월 내) 해결 가능하며, 채무자가 이의하지 않으면 확정 판결과 동일한 효력을 갖습니다.

◈ 공사대금 지급 명령 신청이 유리한 경우
- 계약서상 대금 지급 기한이 명확할 때
- 발주처가 특별한 이의 없이 지급을 미루는 경우

지급명령 신청 절차
1) 법원에 지급명령 신청서 제출
2) 법원이 채무자(발주처)에 지급명령 송달
3) 채무자가 2주 내 이의하지 않으면 지급명령 확정 → 강제집행 가능

만약 채무자가 이의를 제기하면 일반적인 소송 절차로 진행됩니다.

③ 공사대금 소송 제기 (지급 거부 시 법적 대응)
☞ 지급명령 신청 후에도 발주처가 여전히 지급을 거부하거나, 이의를 제기할 경우 민사 소송을 통해 공사대금 청구가 가능합니다.

◈ 공사대금 소송 승소를 위한 필수 증거 자료
- 건설·공사 계약서 (공사대금 및 지급 조건이 명시된 자료)
- 기성고 확인서 및 공사 진행 사진
- 발주처와 주고받은 문자, 이메일 등 지급 거부 증거
- 하도급 대금 지급 관련 서류(하도급 계약 포함)

소송 진행 시, 법원 판결을 통해 대금 지급이 확정되면 강제집행(압류)도 가능합니다.

2. 하자보수비용 청구 절차
공사가 완료된 후 하자가 발생한 경우, 하자보수 청구 또는 하자보수비용 청구가 가능합니다.

◈ 하자보수비용 청구 요건
- 계약서상 하자담보책임 조항이 포함되어 있어야 합니다.
- 하자가 공사 완료 후 법정 하자담보책임 기간(주거용 건물 3~10년, 일반 건물 1~5년) 내에 발생해야 합니다.

☞ 하자보수비용 청구 절차
1) 하자 발생 증거 확보 (사진, 영상, 전문가 감정서 등)
2) 시공업체에 하자보수 요청 (내용증명 발송)
3) 시공업체가 보수 거부 시, 법원에 소송 제기

소송을 진행하면 하자보수비용을 배상받을 수 있으며, 심각한 하자의 경우 추가 손해배상도 가능합니다.

3. 추가 공사대금 청구 방법
공사 중 추가적인 공사가 발생했으나 발주처가 대금을 지급하지 않는 경우, 추가 공사대금 청구 소송을 통해 지급을 요구할 수 있습니다.

◈ 추가 공사대금 인정 요건
1) 추가 공사 요청이 발주처(건축주)의 동의하에 이루어진 경우
2) 공사 변경 내용과 추가 비용이 명확하게 입증되는 경우

☞ 추가 공사대금 청구 절차
1) 발주처와 추가 공사에 대한 합의서 작성
2) 기성고 확인 및 추가 공사 내역 증거 확보
3) 발주처가 지급을 거부하면 법적 대응 진행 (내용증명 → 소송)

Tip:
- 계약서에 없는 추가 공사의 경우, 발주처의 명확한 동의가 없으면 지급받기 어려울 수 있습니다.
- 공사 진행 중 모든 추가 비용을 서면(이메일, 문자 포함)으로 기록하는 것이 가장 중요합니다.

4. 결론 및 법적 대응 전략
◈ 공사대금 미지급 문제 발생 시, 즉시 내용증명을 보내 법적 조치를 준비해야 합니다.
◈ 발주처가 지급을 거부할 경우, 지급명령 신청 또는 공사대금 소송을 통해 강제집행이 가능합니다.
◈ 하자보수비용은 법정 하자담보책임 기간 내 청구 가능하며, 하자가 심각할 경우 손해배상도 청구할 수 있습니다.
◈ 추가 공사대금은 반드시 계약서 또는 서면 합의가 있어야 청구가 가능합니다.

공사대금 미지급, 하자보수비용, 추가 공사대금 청구 관련 법적 대응이 필요하시다면 언제든 건설전문변호사 법무법인 지름길에 문의 주세요.
빠른 대응이 금전적 손실을 최소화하는 최선의 방법입니다.