부동산전문변호사
매매·전세·하자담보 분쟁 해결
부동산 분쟁은 계약 문구와 보전 타이밍이 승패를 가릅니다. 중도금 불이행 해제·손해배상, 하자담보책임, 전세보증금 반환(임차권등기명령·가압류), 상가 권리금·갱신요구권, 재개발·재건축 지위·분담금, 경매 명도·배당까지 계약–보전–집행을 한 세트로 다룹니다.
목적이 이행인지 종료인지부터 정하고, 가등기·처분금지가처분으로 제3자 이전을 차단합니다. 하자는 감정·영상으로 인과관계를 고정하고, 분양 지연·옵션 미이행·대출 실패 등 특약 해석을 분리해 비용·시간 대비 최적안을 제시합니다.
자주하는 질문 FAQ
매매계약에서 상대가 중도금을 주지 않거나 이행을 미루면, 해제와 손해배상 중 무엇이 유리할까요?
핵심은 ‘해제 요건 충족 여부’와 ‘보전 조치’입니다.
– 최고 후 상당기간 경과, 또는 계약서의 해제특약 존재 여부를 먼저 확인합니다.
– 계약금 배액 조항이 해약금인지 손해배상 예정인지 구분합니다(적용 범위가 다릅니다).
– 이행거절이 명백하면 즉시 해제+원상회복 또는 이행청구 중 목적에 맞게 선택합니다.
– 제3자 이전 우려가 있으면 가등기·처분금지가처분으로 보전한 뒤 본안으로 들어갑니다.
하자 있는 부동산을 샀습니다. 하자담보책임은 어떻게 다룹니까?
하자의 중대성·인과관계·통지 시점을 정리합니다.
– 중대한 하자는 해제+원상회복, 경미한 하자는 감액·수선비 청구가 실무적입니다.
– 발견 즉시 사진·영상·감정으로 하자 상태와 원인을 고정해 두세요.
– 분양·신축은 시행사·시공사의 역할과 보증 범위를 나눠 청구 구조를 설계합니다.
– 계약서의 면책특약은 한계가 있으므로 유효 범위를 개별 검토합니다.
전세보증금이 돌아오지 않습니다. 가장 빠른 절차는 무엇인가요?
점유·대항력·우선변제권을 먼저 확보합니다.
– 전입신고·점유·확정일자 3요건 점검 후, 이사 필요 시 임차권등기명령으로 대항력 유지.
– 전세보증금 반환소송과 함께 가압류·부동산 처분금지가처분을 병행합니다.
– 경매가 진행되면 배당요구 종기 관리가 필수입니다. 보증보험 가입자는 보험 절차와 소송의 순서를 조정합니다.
상가 권리금과 계약갱신요구권이 얽혔습니다. 임대인이 방해할 때 어떻게 하나요?
권리금 회수기회 보호 규정과 갱신요구권을 함께 설계합니다.
– 인도 전 권리금 협의·승계 차단, 신규 임차인 선정 지연 등 방해 정황을 문자·녹취·광고기록으로 남기세요.
– 환산보증금 기준, 차임 증액 한도, 보증금·권리금 조정안까지 포함한 현실적 합의안을 준비합니다.
분양권·입주 전 분쟁(지연·옵션 미이행·중도금 대출 실패)은 어떻게 접근하나요?
약정 지체상금, 옵션 이행의무, 금융특약의 해석을 분리해 봅니다.
– 사용승인 지연은 지체상금·부대비용 청구 가능성을 따지고,
– 옵션 미이행은 원상회복·대체 시공·감액 중 비용 대비 효익을 비교합니다.
– 중도금 대출 불가가 누구 책임인지(분양사 조건 vs 수분양자 신용·서류)부터 가릅니다.
재개발·재건축에서 조합원 지위·분담금이 쟁점입니다. 무엇을 준비하나요?
시점과 지위가 핵심입니다.
– 분양신청, 관리처분, 현금청산 등 각 단계의 기한·요건을 놓치지 않아야 합니다.
– 조합원 자격·지위 양도 제한, 대지지분·평형 배정 기준, 추가분담금 산식의 근거 자료를 미리 확보하세요.
경매로 낙찰받았는데 임차인이 있습니다. 명도·배당은 어떻게 하나요?
말소기준권리와 임차인의 대항력·우선변제권을 먼저 확인합니다.
– 인도명령·명도소송·합의 중 비용·시간 대비 효익을 비교해 선택합니다.
– 배당요구 여부에 따라 보증금 인수·소멸이 달라지니 등기부·배당표를 면밀히 검토합니다.
등기 명의가 제 것이 아니거나, 명의신탁으로 의심됩니다. 돌릴 수 있나요?
명의신탁은 법적 제약이 큽니다.
– 실명법 적용 여부, 과거 자금 출처, 제3자 권리 설정 등 사실관계를 정밀하게 정리해야 합니다.
– 반환이 어려운 유형도 있으니, 현 단계에서의 최선(부당이득·손해배상·협상안)을 병행 검토합니다.
토지 경계·지상권·유치권 분쟁입니다. 어떤 증거가 중요합니까?
지적도·측량성과도·항공사진·인접 토지의 사용 이력 등 ‘시간의 축’이 중요합니다.
– 경계는 지적공부 정정과 경계확정소송을,
– 지상권·유치권은 성립 요건(계약·점유·피담보채권)과 소멸 사유를 중심으로 설계합니다.